המכללה למיסים וחשבונאות

קורס מיסוי עסקאות קומבינציה

מבוא
עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין, במסגרתה מוכר בעל זכויות במקרקעין חלק מזכויותיו לקבלן (או יזם) בתמורה לקבלת שירותי בניה על חלקו במגרש - בד"כ דירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכו') במבנה שיבנה על ידי היזם.

עסקאות הקומבינציה נפוצות בישראל, וזאת בשל היתרונות הכלכליים העשויים להיות גלומים בהם לשני הצדדים:

מבחינת בעל המגרש - היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבניה על המגרש וכן קבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, מספר הגדול בד"כ מזה לו היה זכאי לו היה מוכר את כלל זכויותיו במקרקעין ובתמורה משתמש לרכישת יחידות.

זאת ועוד, כיוון שנמכר על ידי הבעלים רק חלק של המגרש הרי שלא יחוב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש אלא רק על חלקו, וכמו כן, בעת קבלת הדירות (או היחידות המבונות) לא יחוב במס רכישה, שכן המדובר בשירותי בניה שקיבל על חלקו שלו בקרקע.

מבחינת היזם (הקבלן) - אף הוא אינו נדרש לשלם בגין רכישת חלק המגרש במזומן, וכך נחסכות על ידו הוצאות מימון, שהינן פעמים רבות הוצאות מהותיות ביותר.

בנוסף,  קבלת נכס בידיו עוד בטרם תחילת הבניה מאפשרת לו פעמים רבות לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון. אף הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כלל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו (ובכך נחסך חלק ממס הרכישה).

במהלך השנים התעוררו שאלות רבות הכרוכות במיסוי עסקאות הקומבינציה. לחלקן ניתן מענה ברור בפסיקה, וחלקן נותר בלא מענה חד משמעי, כפי שיודגם במהלך הקורס.

מטרות הקורס
  • הקניית ידע מעמיק בתחום מיסוי עסקאות קומבינציה.
  • להכשיר את המשתתפים לבצע תכנוני מס בתחום עסקאות קומבינציה.
  • לשפר את הביטחון המקצועי של המשתתפים.

קהל היעד
  • יועצי מס.
  • רואי חשבון.
  • עורכי דין.

היקף הלימודים
כ - 20 שעות לימוד אקדמיות (4 מפגשים).

תעודה
תעודת גמר מטעם המכללה למיסים ולחשבונאות תוענק לסטודנטים שיעמדו בדרישות הקורס.

תכנית הלימודים
נושא
תכנית הלימודים
  • הגדרות 
  • הגנת הצדדים בפשיטת רגל בעסקת קומבינציה
  • היבטי מס
  • קומבינציה עם תשלומי איזון
  • מהם היתרונות הכלכליים בעיסקת קומבינציה?
  • מה בין הזמנת בניה לקומבינציה?
  • ביטול מכירה בעסקת קומבינציה?
    • כללי 
    • ביטול בעסקת קומבינציה

מס הכנסה

  • הדיווח החשבונאי בעסקת קומבינציה
  • עסקת קומבינציה בין קבלן לקבלן
    • כללי
    • מגרש הרשום כמלאי עסקי
    • מגרש הרשום כרכוש קבוע
    • שינוי ייעוד מגרש מרכוש קבוע למלאי
    • האם יצירת שותפות כמוה כמכירה?
  • הרישום החשבונאי ברכישת הקרקע
  • הוראות לניהול פנקסים
    • ניהול ספרים בעיסקת קומבינציה
    • ספר עסקות חליפין
  • מע"מ על שרותי בניה כהוצאה מותרת בניכוי במס הכנסה

 

  • כללי
  • מכירת הקרקע לקבלן
  • מתן שרותי בניה לבעל הקרקע
    • קביעת שווי הקרקע ומועד החיוב במס
      • מועד מסירת החזקה בקרקע
      • פער בין מועד ההסכם לבין מועד מסירת הקרקע לקבלן
      • עיתוי במועד החיוב במס בין מס ערך מוסף לבין מס שבח
      • שווי שרותי הבניה כאשר לא מוצו זכויות הבניה
  • פרטי חשבוניות המס שיוצאו על ידי הקבלן
  • על מי חל נטל המע"מ בגין שירותי הבניה?
  • מע"מ על שרותי הבניה כהוצאה מוכרת
  • מכירת דירות התמורה על ידי בעל הקרקע
  • כללי
  • קומבינציה ומכירה שהושפעה מזכויות בניה
    • מכירת דירת מגורים תמורת בניה
      • מכירת כל הזכויות בדירה בעסקת קומבינציה
      • קביעת שווי מכירה של מגרש בעסקת קומבינציה
      • עסקת קומבינציה כשהתמורה משתלמת בחלקה בזכויות בבנין ובחלקה בתשלומי איזון במזומן
    • מכירת דירות שנתקבלו בעסקת הקומבינציה
    • דירת מגורים תמורת מזומנים כשהתמורה מושפעת מזכויות בניה
      • כללי
      • הגבלת הפטור של סעיף 49ז לחוק
    • הערכת בית על מגרש
      • יש להוסיף לשוויו של בית פרטי 30%-50% לערך עבור פרטיות
      • הלכת בטאט
    • פיצול במכירה הכוללת יותר מיחידה תכנונית אחת
  • בחירה בפטור לפי כפל שווי הדירה או חיוב במס בשל מחצית הזכויות במקרקעין שמומשו?
  • חישוב מס שבח ומס רכישה בעסקת קומבינציה
    • כללי
    • תיאום הוצאות השבחה
  • השיקולים העומדים לפני מכירת מגרש - תכנון אסטרטגי
 
  • מהם דמי היתר?
  • על מי מוטלים דמי היתר?
  • מס ערך מוסף בעסקת קומבינציה הכרוכה בתשלום דמי היתר
  • מס רכישה בעיסקת קומבינציה הכרוכה בתשלום דמי היתר
  • מס שבח בעסקת קומבינציה הכרוכה בתשלום דמי היתר

שווי" בעסקת קומבינציה

  • השווי במכירת מקרקעין במזומן
    • כללי
    • מהם הכללים לקביעת שווי זכות במקרקעין לצורך מס שבח?
    • מתי יש לקבוע את שווי השוק כמחיר העסקה?
  • השווי במכירת מקרקעין בעסקת קומבינציה?
    • השפעת התפתחויות בלתי צפויות על השווי
  • האם קביעת שווי נמוך בקומבינציה מקנה יתרון מס לצדדים?
  • פיצול עסקת הקומבינציה במטרה "לקבוע" מחיר ולדחות תשלום מע"מ
  • הצורך בשמאי לעריכת תחשיבים בעסקת קומבינציה
  • כללי
  • מהו רווח יזמי?
  • רווח יזמי בעסקת קומבינציה
    • רווח יזמי אצל הקבלן
    • רווח יזמי אצל בעל הקרקע
    • מהן פעולות בעל הקרקע היוצרות את הרווח היזמי?
    • שיטת החילוץ על פי פסק דין מעוזי רביבים
    • אימוץ השיטה על ידי שלטונות המס
    • האם יש להטיל מס על רווח יזמי של בעל הקרקע?
    • מה דין שינויים בתמורה במהלך עסקת הקומבינציה?